公摊面积先天进行新规定,买房屋的公摊面积满

在商品房买卖合同中,争议最多的问题就是房屋的面积计算,由于房屋销售面积的计算技术性规定较多,很多购房者难以准确把握。而在计算商品房总价的时候,肯定会根据房屋面积来进行计算。所以如果出现房屋面积缩水的情况,必然会给购房者造成损害。那遇到这样的情况该如何处理呢?我们一起在下文中进行了解吧。

公摊面积后天实施新规定 分摊原则更为明细

随着我国经济的发展,公民的经济水平也得到了很大的提升,有越来越多的公民会购置自己的房产,那么在购房时不仅要清楚房屋的价格,同时也要了解到房屋共公摊面积等方面,那么公摊面积都包括哪些?一般情况下,公摊面积会包括电梯井、公共过道、地下室以及其他部分的面积。

一、商品房销售面积怎么计算?

为进一步规范商品房销售面积计算及公用面积分摊的行为,保护买卖双方的合法权益,结合本市实际情况,市国土房管局颁布了[2002]1166号文件。2003年2月1日起有关公摊、销售面积的问题,便可按新规定执行。

一、买房公摊面积包括哪些?

对于商品房面积的计算来说,目前主要是规定在于2001年由建设部发布的《商品房销售管理办法》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。

据了解新规定包括以下主要内容:

1、整栋楼的产权人共同拥有的整栋楼公用部分的建筑面积,包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积,包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

第18条规定,商品房销售可以按套(单元)讲价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房销售面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房,居委会、派出所使用的房屋,不能作为公用建筑进行分摊。 房地产开发企业自营、自用、出租的房屋应当分摊公用建筑面积。 物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公或住宅的房屋。 为多幢房屋服务的物业管理用房,可以为多幢房屋分摊。 每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右,但最高不得超过千分之六。 按千分之六计算,分摊的全部物业管理用房面积不足一套或一间房屋建筑面积的,按该幢商品房设计的最小一套或一间房屋的建筑面积确认。 商品房买卖合同中,买卖双方对分摊的物业管理用房面积另有约定的,从其约定。 公用建筑面积分摊后,产权归摊得的业主所有。 房屋测绘部门,应依据商品房买卖合同所附公用建筑分摊部位对其分摊面积进行测量。在对商品房面积进行测量前,应先核实房地产开发企业在办理商品房预售许可证时提交的公用建筑分摊部位与商品房买卖合同所附公用建筑分摊部位是否一致,核实无误后再按有关规定据实测量。凡未竣工验收的房屋(含公用建筑分摊部位)不得进行测量。 对公用建筑分摊部位均应按部位实测实量。应分摊的公用建筑总面积,为各分摊的公用建筑部位的建筑面积之和。 购房人所购的房屋领取房屋所有权证后,其产权面积应从房地产开发企业持有房屋所有权证的产权面积中扣除,房地产开发企业的房屋所有权证变更登记手续,待销售的商品房产权证核发完毕后一并办理。 自2003年2月1日起,新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品现房项目、以及在本通知执行之前未在商品房买卖合同中列明公用建筑分摊部位,至项目申办房产登记时才提交公用建筑分摊部位的商品房项目均按本通知执行。 2003年2月1日以前,同一幢商品楼房(含结构相连的多幢房屋)已申领过商品房预售许可证的项目以及已经作为现房销售且买卖合同中已列明公用建筑分摊部位的项目,不适应本通知的规定。 -相关链接 ●套内使用面积 是指一套住房内各使用空间的净面积,又称为地毯面积。这部分面积最为直观,购房者用简单的测量工具就可以算出,它包括卧室、起居室、厨房、餐厅、过厅、过道、卫生间、储藏室、壁柜、户内楼梯等使用空间的面积之和。 ●套内墙体面积 是指一套住房内各使用空间周围墙体的面积,由共用墙和非共用墙两部分组成,也被称为结构面积。共用墙指商品房各套之间的分隔墙,套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙。它所占面积的一半计入套内墙体面积,非公用墙指本套居室内自有的分隔各使用空间的墙体,它所占的面积全部计入套内墙体面积。可以看出,套内墙体面积应包括两部分。 ●阳台建筑面积 是指一套住房阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。封闭阳台按全部面积计算,没有封闭的阳台按面积的一半计算。 ●公摊面积 又称公用建筑面积或共有建筑面积,是指各房屋产权主共同占有或共同使用的建筑面积。这部分面积由于不能直观地看到,因此容易成为购房纠纷中的焦点所在,那么到底哪些面积可以公摊哪些又不允许公摊呢? 二类是售房单位自营、自用的房屋; 三类是多幢房屋服务的警卫室及物业管理用房。它虽然为建筑物本身服务,但与该建筑不相连的独立公用空间,比如独幢变电站、垃圾楼等,也不允许分摊到各户当中。 ●使用率为套内使用面积与销售建筑面积的百分比。使用率的高低直接显示所买面积的多少,高使用率的房子更容易受到购房者的青睐。通常合理的使用率在70%-80%之间,如果使用率高得超过一定限度,就要注意是否以牺牲居住品质作为代价,一味追求高使用率并不可取。 ●实用率为套内建筑面积与销售建筑面积的百分比。但它与使用率一样不是相关法规中要求必须精确的指标,只是房产销售的又一概念。用“实用率”计算出的面积,远远高于“使用率”计算出的实用面积,通常高出10%左右,购房时一定要将“两率”仔细区别,不要误认为高实用率的房子就会带来更多的使用面积。

2、独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。公用分摊建筑面积,指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

商品房套内建筑面积怎么计算?《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第7条规定:套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。这里的套内使用面积系指房屋内全部可供使用的空间面积(按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算)。套内墙体面积由商品房各套(单元)内使用窨周围的维护和承重墙体构成,有共用墙及非共用墙两种,其中,商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及名墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和(按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算)。

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二、买房公摊面积一般是多少?

商品房公摊面积怎么计算?房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

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对于公摊面积没有很明确的规定,买房时在合同中约定建筑面积的同时,也应该将套内建筑面积与公摊面积分别进行约定,法律上并没有规定公用建筑面积分摊系数的上限。

二、房屋实际面积增加或减少怎么办?商品房实际面积和预售面积不同怎么办?

1.房子分摊的公用建筑面积=房子公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/房子套内建筑面积之和。

房屋的购买者在怀疑自己所购买的商品房面积有水分时,自己测算的结果是没有法律效力的。因此,当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的,购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。因为《房产测绘管理办法》第6条规定,有下列情形之一的,房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘:(一)申请产权初始登记的房屋;(二)自然状况发生变化的房屋;(三)房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。然后再全面收集证据的情况下,向法院提起诉讼。

2.公用建筑面积=整栋房子建筑物的建筑面积-整栋建筑物各套(单元)套内房子建筑面积之和-已作为独立使用的空间销售或者用来出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积。

总之,商品房面积的计算具有很多技术性特征,一般购房者是难以计算的。如果所购买的商品房面积增加或者减少的,或者商品房实际面积与预售面积不同,购房者则应当按照法律规定的程序收集证据。由于只有特定机构所测定的结果才能被法院认可,因此购房者应当积极联系律师,在律师的帮助下进行处理,相信可以更好的维护自身权益。

三、如何规避公摊面积风险

延伸阅读:

1、索取公摊数据

公摊面积增加需要补交房款吗

在签订购房合同时,让开发商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,这样业主可以通过数据求出公摊面积,以明确自身的权益。

发现房屋面积缩水该如何维权

2、查阅有关资料

房屋面积测量方法是什么?

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

3、在购房合同中约定公摊面积

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款,购房人应当在合同中约定公摊面积的数字,并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中,详细约定公摊的具体部位、面积大小。一旦发生纠纷,购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

在近几年中,购房的公民越来越多,在购房时都会涉及到计算公摊面积这方面,公民在购房时就一定要向房屋的销售方主动索取公摊面积的数据,并且要提前了解到当地的公摊政策具体是什么,那么在签订购房合同时,也一定要在合同中体现出公摊面积的具体数额,希望以上信息对大家有所帮助。

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